亞太房託：回歸基本因素

28/12/2022

股票部投資組合經理 黃惠敏

一如所有風險資產，亞太區房地產投資信託（亞太房託）在2022年表現波動。能源價格和通脹急升帶動全球利率上揚，而市場憂慮資本轉化比率提高，為亞太房託帶來壓力。踏入2023年，在可能進一步正常化的宏觀環境下，投資組合經理黃惠敏認為投資者應重新聚焦於區內基本因素，例如強勁財政狀況、租金增長和可持續派息。

在2022年，所有資產類別均備受挑戰，但在避險環境下，亞太房託的基本因素保持穩健，從其盈利業績和指引可見一斑。此外，受惠於租金增長穩健和租金紓困措施結束後的分派增長，資產值維持向好。

隨著於2022年削弱整體房託表現的波動利率走勢開始靠穩，展望未來一年，預期投資者的焦點將轉向亞太房託的相關基本因素，從而有助市場環境更趨正常化。

從資產類別的角度來看，投資者應謹記股息回報是房託資產類別的中心特質 — 當市場下跌時，股息有助補償價格虧損。綜觀過去十年，不論市場環境如何，股息回報一直維持於正數水平（見圖1）。因此，當大市上升時，股息可提升總回報。

圖1：亞太房託總回報：2010-2022（年初至今）¹

2022年：通脹壓力導致利率上升

投資者憂慮利率和能源成本上升對亞太房託資產價值和盈利能力的影響，令亞太房託在2022年備受挑戰，並導致市場質疑資產管理人能否維持對投資者的分派。

隨著利率在年內上升，投資者對資產價值可能下跌的憂慮揮之不去，原因是資本轉化比率上升。然而，我們認為亞太房託因利率上升而錄得的價格跌幅並不反映其相關營運表現（見圖2）。

圖2：亞太房託總回報（按市場劃分），2021年12月至2022年11月²

此外，年內亞洲經濟重啟的利好因素為該資產類別提供支持，但預期有關助力將於2023年減退（香港和中國內地除外）。

從地區的角度而言：

與其他主要房託市場比較，澳洲房託偏向對10年期債券孳息率走勢較為敏感。這情況在2022年上半年清晰展現：澳洲10年期政府債券孳息率在年初報1.67%，並於6月中升至4.2%的高位。利率急升及普遍出乎市場意料，反映澳洲儲備銀行的積極貨幣政策立場，並導致房託領域受壓，因而成為2022年上半年區內表現最弱的環節。
在年內大部份時間，香港房託受中國投資氣氛向淡所影響。儘管本港防疫措施持續放寬，但內地房地產行業的財務受困、中港邊境關閉的影響，擴散至包括房託等相關領域。
綜觀亞太區，新加坡房託相對表現領先，縱使市場對有關資產類別普遍感憂慮。新加坡房託受惠於經濟重啟，促使市場預期會議及展覽活動增加將帶動零售和酒店業回升。儘管疫情後的經濟復甦帶動樂觀氣氛重現，但宏觀憂慮蓋過正面的營運數據。

央行政策在2023年仍是重要因素，但已大致反映於價格

踏入2023年，美國聯儲局的加息步伐可能逐步放緩，並可能因應通脹上行壓力減退而暫停加息。然而，通脹居高不下以及美國和其他地區增長持續放緩，尤其是在下半年。若全球通脹和勞工市場（薪酬上升壓力）出現紓緩空間，可能為央行官員帶來貨幣政策空間，以平衡經濟增長與通脹。

雖然利率和能源成本上漲的影響可能繼續於2023年浮現，但企業已就有關影響充份溝通。

事實上，隨著利率波幅開始正常化，可能為房託等風險資產提供較佳環境。因此，我們認為利率上升對利息成本的遞增影響可能減弱，投資者可進一步聚焦於亞太房託的營運表現和相關基本因素。

營運基本因素應可帶動2023年表現

鑑於亞太房託的槓桿水平穩健，而更重要是其有能力償還債務，故我們認為現時並無財政狀況或流動性風險。如圖3所示，目前主要新加坡房託的利息覆蓋率遠高於傳統下限（已調整息、稅、折舊及攤銷前利潤為利息付款的兩倍）。

圖3：主要新加坡房託的利息覆蓋率³

即使計入利率上升的可能性，再融資風險在過去數年攤分。另外，淨物業收益上升應有助紓緩加息對利息覆蓋率的整體影響⁴。

與此同時，工業、酒店和零售領域在2023年的續租租金調整可望向好。由於出租率偏高以及電子商貿和物流倉儲的需求持續，續租租金調整可能保持正面，應有助降低資本轉化比率對資產價值的部份影響。

此外，我們亦預期股息增長延續。繼分析師基於上述若干挑戰調低預測後，市場仍然預期每單位派息在2024年將錄得增長（見圖4）。

圖4：股息增長將會加速⁵

2023年行業展望：看好工業和零售多於辦公室

展望2023年，我們看好工業和零售多於辦公室（見圖5）。

零售：香港方面，由於民生區的商場具備日常消費特質，因此一般在經濟不明朗時表現領先。最低工資在2023年調高亦可望帶來支持。新加坡方面，到訪旅客人數持續回升應繼續帶動購物商場的人流和收益提高。租戶銷售額大幅回升，使租用成本降至穩健水平，並為租金帶來更大上升空間。
工業領域應持續表現良好。出租率偏高以及電子商貿和第三方物流倉儲需求增加的走勢應會延續至2023年。加權平均租賃期（WALE）延長有助租金收益前景更趨明朗，應為現金流提供防守性。

我們認為區內辦公室可能在來年備受挑戰。澳洲方面，重返辦公室的步伐較預期緩慢，導致該領域受壓。香港將於2022年至2023年出現龐大供應，因此回升幅度可能不大。另外，新加坡的租賃需求放緩及租金增長可能減慢。

圖5：2023年亞太房託領域展望⁶

我們認為區內辦公室可能在來年備受挑戰。澳洲方面，重返辦公室的步伐較預期緩慢，導致該領域受壓。香港將於2022年至2023年出現龐大供應，因此回升幅度可能不大。另外，新加坡的租賃需求放緩及租金增長可能減慢。

總結

經過艱難的2022年後，亞太房託投資者在新一年應會聚焦於資產類別的穩健基本因素（我們視之為盈利和現金流的核心動力）、資本管理強勁及在經濟不明朗時期一般提供較穩健租金的優質房地產，這些因素都為可持續派息提供支持。

下載全份文件

1 資料來源：彭博資訊，截至2022年11月30日，亞洲（日本除外）房託由富時EPRA／NA房託亞洲（日本除外）房地產投資信託（上限）指數代表。表現以美元計算。

2 資料來源：彭博資訊，2022年11月30日。新加坡房託以富時海峽時報房地產投資信託總回報指數量度；香港房託以恒生房地產基金指數量度；澳洲房託以標普／ASX 200澳洲房託總回報指數量度。以美元及總回報計。

3 資料來源：彭博資訊，截至2022年11月30日。

4 資料來源：宏利資產管理分析及公司報告。

5 資料來源：彭博資訊普遍預測，截至2022年10月24日。亞洲房託以富時／EPRA Na房託亞洲（日本除外）（上限）指數量度。

6 資料來源：宏利資產管理分析。

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如果沒有足夠的人民幣工具用作投資，部份顯著投資於人民幣債券／股票／資產的基金或會持有大量存款資產，繼而可能不利基金的回報和表現。
部份基金使用合格境外機構投資者計劃（QFII）額度直接投資於中國大陸的債務工具／股票，可能需要在中國大陸法律之下遵守各項與QFII投資及託管風險有關的要求和規定。
部份基金須承受投資於其他基金的風險，以及與資產配置策略及／或下行風險管理程序有關的風險。
由於人民幣不能自由兌換，加上貨幣兌換受到外匯管制及限制。概不保證人民幣不會貶值。用於貨幣兌換的金額不足或人民幣貶值將對若干以人民幣計價的基金類別之投資價值造成不利影響。「點心」債券市場的規模仍然相對較小，容易受到波動市況和流動性不足的影響。受人民幣的集中性風險所影響，那些顯著投資於人民幣的基金價值可能較那些擁有多元化投資組合的基金更波動。
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部份基金或會投資於俄羅斯，而部份俄羅斯證券投資可能並無在受監管市場交易的非上市證券。投資於俄羅斯市場須承受與證券結算及保管有關的特殊風險。
股息支付成分 – 亞太房地產投資信託產業基金，優先證券收益基金和環球多元資產入息基金 R類別組。派息類型：特別每月派息（非對沖）。
適用於R類別組的派息，包括(i) 考慮有關子基金投資組合所持證券以及該等證券於未來一年應可賺取的投資收益總額，以計算恰當的每股資產淨值的收益;及(ii)從已變現資本收益及／或資本，按根據成立當年的初次認購價，以及其後每曆年首個營業日的每股資產淨值的2.5%固定年率，作額外分派。
投資附帶風險。投資者可能蒙受資本損失。投資者不應純粹依賴本網站的資料作出投資決定，並應細閱銷售文件以了解詳情，包括相關風險因素、收費和基金及其股份／單位類別的特性。過往表現資料並不反映未來表現。

宏利環球基金

宏利環球基金乃由一些主要投資於股權及/或固定收入證券的子基金所組成的傘子基金。子基金各有其不同的投資目標及風險情況。可能涉及股票市場、地域集中、主權債務、流動性、波動性、信用降級、利率及交易對手風險。某些投資者也可能面臨與人民幣對沖類別相關的風險。
子基金相關的派息類別並不保證會作出股息分派、分派的頻次及股息款額或派息率。若干子基金可從收益類別股份的收益、已變現資本收益及／或從資本撥付股息。若干子基金可從每月派息(G)或R每月派息(G)的類別股份的已變現資本收益、資本及╱或總收益撥付股息，並從資本扣除全部或部分費用及開支(即從資本撥付費用及開支)。從若干子基金資本中撥付股息等於退回或提取投資者原本投資額的一部分或該原本投資額應佔的任何資本收益。此舉可能導致子基金該類別的每股資產淨值即時減少。
若干子基金投資於新興經濟體系或市場，涉及之特殊風險，包括流動性、波動性、政府政策、稅務、貨幣、貨幣匯返、政治及規管風險，會遠較發展成熟的經濟體系或市場一般相關的風險為高。
若干子基金投資於相關市場的中小型公司的證券，會較投資於規模較大、基礎較穩之公司面對更大的風險。
若干子基金集中投資於單一國家及/或特定的行業，可能比分散投資於幾個國家或地區及/或廣為投資於各行各業面對更大的風險。
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宏利盈進基金SPC

宏利盈進基金SPC乃由一些主要投資於股票及債務證券的子基金組成的傘子基金。其中各子基金各有其不同的投資目標及風險級別。
子基金並不保證會作出股息分派、分派的頻次及股息款額或派息率。子基金可酌情決定從資本或總收入撥付股息，而同時從資本收取/支付全部或部分的費用和支出。這相當於退回或提取投資者部分的原投資額或該原投資額應佔的任何資本收益，並可能導致有關股份類別於緊隨分派日期後的每股資產淨值即時減少。
若干以較大幅度投資於人民幣債券/股票/資產或新興市場，可能涉及債券票據、信貸/交易對手、集中性、流動性、波動性、貨幣、稅務、經濟、外匯/多次貨幣兌換、調低評級、規管及政治風險，而其風險可能較世界上其他發展成熟的主要市場所出現的風險為高。
如可供個別債券子基金投資的人民幣票據數量不足，該子基金可能因此以存款持有大部分資產而對其回報及業績表現構成不利影響。
若干透過QFII制度, 債券通及/或外國准入制度直接投資於債務票據/股票之子基金可能涉及中國內地關投資的於QFII及/或中國銀行間債券市場有各種法規要求和限制以及託管的相關風險。
人民幣不是自由兌換的貨幣並受到外匯管制和限制。
若干子基金具有顯著集中於特定的行業及地理之投資，投資者須承受集中及股票市場風險。
若干子基金可能投資於中小型公司的股票，投資者或須承受流動性及波動風險，並較投資於一般大型公司涉及更大風險。
投資涉及風險。子基金或須承受高度的資本虧損風險。投資者不應只單靠本資料而作出投資，而應仔細閱讀銷售文件，以獲取詳細資料，包括子基金之風險因素、收費及產品特點。

宏利香港系列

宏利香港系列 (「本系列」）乃由一些主要投資於股票、債務證券、交易所買賣基金及/或集體投資計劃的基金組成的開放式單位信托。其中各基金各有其不同的投資目標及風險級別。
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若干基金可能涉及股票市場、新興市場、點心債券市場、集中、波動、流動性、信貸、信貸評級、低於投資級別及未獲評級證券、信貸評級下調風險、利率、估值、主權債務、非上市債務證券、政治及監管、貨幣、外匯、衍生工具及結構性產品、對沖及派息風險。某些投資者也可能面臨與人民幣對沖類別相關的風險。
若干基金須承受投資於其他基金的風險，和有關資產配置策略及/或下行風險管理過程的風險。
若干基金須承受有關投資於交易所買賣基金、策略性資產配置和戰略性資產重設比重 (“STARS”) 、小型及中型公司、可換股債券的風險，和有關證券化債務工具和投資於具有吸收虧損特點的債務工具的風險。若干基金為聯接基金，並將其資產的全部或絕大部分投資於另一集體投資計劃﹙「主基金」﹚，因此須承受投資於主基金的風險。
若干基金除現金、現金等價物及金融衍生工具（例如：期貨、期權及遠期合約）外，不會有直接投資。
投資涉及風險。基金的投資者或須承受資本虧損。投資者不應只單靠本資料而作出投資決定，而應仔細閱讀銷售文件，以獲取詳細資料，包括本基金及其單位類別的風險因素、收費及產品特點。

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部份基金可能投資於債券或債務證券，而這些投資或會承受信貸、流動性、交易對手及市場風險。
部份基金可能投資於非投資級別債券及無評級證券，其信貸及流動性風險或會較高，亦會較高證級證券波動。部份基金可能投資於投資級別債務證券，其評級可能遭評級機構降級，繼而影響基金的資產淨值。
部份基金可能投資於衍生工具，當中可能附帶額外風險（例如：槓桿或會帶來較高的波幅）。
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部份基金可能投資於新興經濟體或市場，其特別風險（包括：流動性、波幅、政府政策、稅務、貨幣、貨幣匯款、政治及監管風險）或會顯著高於發展程度較高的經濟體或市場的常見風險。
部份基金可能投資於相關市場的小型及／或中型公司的證券，其附帶的風險較投資於大型及較具規模公司的慣常風險為高。
部份基金可能集中投資於單一國家／地區及／或特定行業，其風險將較分散投資於多個國家及／或地區和跨行業為高。
部份基金可能透過滬港通及深港通直接投資於某些中國A股，當中可能附帶透過滬港通及深港通投資和中國大陸投資有關的風險。
部份基金可能顯著投資於人民幣債券／股票／資產或新興市場，因而承受債務工具、信貸／交易對手、集中性、流動性、波幅、貨幣、稅務、經濟、外匯／多重貨幣兌換、降級、監管及政治風險，這些風險或會明顯高於較具規模市場的常見風險。
如果沒有足夠的人民幣工具用作投資，部份顯著投資於人民幣債券／股票／資產的基金或會持有大量存款資產，繼而可能不利基金的回報和表現。
部份基金使用合格境外機構投資者計劃（QFII）額度直接投資於中國大陸的債務工具／股票，可能需要在中國大陸法律之下遵守各項與QFII投資及託管風險有關的要求和規定。
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由於人民幣不能自由兌換，加上貨幣兌換受到外匯管制及限制。概不保證人民幣不會貶值。用於貨幣兌換的金額不足或人民幣貶值將對若干以人民幣計價的基金類別之投資價值造成不利影響。「點心」債券市場的規模仍然相對較小，容易受到波動市況和流動性不足的影響。受人民幣的集中性風險所影響，那些顯著投資於人民幣的基金價值可能較那些擁有多元化投資組合的基金更波動。
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宏利盈進基金SPC乃由一些主要投資於股票及債務證券的子基金組成的傘子基金。其中各子基金各有其不同的投資目標及風險級別。
子基金並不保證會作出股息分派、分派的頻次及股息款額或派息率。子基金可酌情決定從資本或總收入撥付股息，而同時從資本收取/支付全部或部分的費用和支出。這相當於退回或提取投資者部分的原投資額或該原投資額應佔的任何資本收益，並可能導致有關股份類別於緊隨分派日期後的每股資產淨值即時減少。
若干以較大幅度投資於人民幣債券/股票/資產或新興市場，可能涉及債券票據、信貸/交易對手、集中性、流動性、波動性、貨幣、稅務、經濟、外匯/多次貨幣兌換、調低評級、規管及政治風險，而其風險可能較世界上其他發展成熟的主要市場所出現的風險為高。
如可供個別債券子基金投資的人民幣票據數量不足，該子基金可能因此以存款持有大部分資產而對其回報及業績表現構成不利影響。
若干透過QFII制度, 債券通及/或外國准入制度直接投資於債務票據/股票之子基金可能涉及中國內地關投資的於QFII及/或中國銀行間債券市場有各種法規要求和限制以及託管的相關風險。
人民幣不是自由兌換的貨幣並受到外匯管制和限制。
若干子基金具有顯著集中於特定的行業及地理之投資，投資者須承受集中及股票市場風險。
若干子基金可能投資於中小型公司的股票，投資者或須承受流動性及波動風險，並較投資於一般大型公司涉及更大風險。
投資涉及風險。子基金或須承受高度的資本虧損風險。投資者不應只單靠本資料而作出投資，而應仔細閱讀銷售文件，以獲取詳細資料，包括子基金之風險因素、收費及產品特點。

宏利香港系列

宏利香港系列 (「本系列」）乃由一些主要投資於股票、債務證券、交易所買賣基金及/或集體投資計劃的基金組成的開放式單位信托。其中各基金各有其不同的投資目標及風險級別。
基金並不保證會作出股息分派、分派的頻次及股息款額或派息率。就收益類別而言，若干基金可從資本中支付分派，及/或分派可從總收入支付，同時從若干基金的資本收取/支付本基金全部或部分費用及開支。這相等於退回或提取投資者原先投資的款額或該款額應佔資本增值的一部分。分派將導致有關單位的資產淨值即時下降。若干基金的AA(人民幣)對沖收益類別單位可能較其他非對沖收益類別單位涉及較高的分派風險。
若干基金可能涉及股票市場、新興市場、點心債券市場、集中、波動、流動性、信貸、信貸評級、低於投資級別及未獲評級證券、信貸評級下調風險、利率、估值、主權債務、非上市債務證券、政治及監管、貨幣、外匯、衍生工具及結構性產品、對沖及派息風險。某些投資者也可能面臨與人民幣對沖類別相關的風險。
若干基金須承受投資於其他基金的風險，和有關資產配置策略及/或下行風險管理過程的風險。
若干基金須承受有關投資於交易所買賣基金、策略性資產配置和戰略性資產重設比重 (“STARS”) 、小型及中型公司、可換股債券的風險，和有關證券化債務工具和投資於具有吸收虧損特點的債務工具的風險。若干基金為聯接基金，並將其資產的全部或絕大部分投資於另一集體投資計劃﹙「主基金」﹚，因此須承受投資於主基金的風險。
若干基金除現金、現金等價物及金融衍生工具（例如：期貨、期權及遠期合約）外，不會有直接投資。
投資涉及風險。基金的投資者或須承受資本虧損。投資者不應只單靠本資料而作出投資決定，而應仔細閱讀銷售文件，以獲取詳細資料，包括本基金及其單位類別的風險因素、收費及產品特點。