Asia-Pacific REITs: A shift in expectations（暫時只有英文版，中文版將於稍後提供）

28/11/2024

Hui Min Ng, Portfolio Manager, Equities

Over the past two and a half years, Asia-Pacific (ex-Japan) REITs (AP REITs) have faced headwinds with higher global rates. However, the Federal Reserve’s recent policy pivot to rate cuts has led to a shift in expectations among investors for the asset class. As Hui Min Ng, Portfolio Manager, outlines in this outlook piece, AP REITs should benefit from the shifting macro landscape, leading to several positive trends such as improving distribution per unit (DPU) growth and increasing inorganic opportunities.

In our 2024 Outlook Series note for AP REITs, we stated that a stable interest-rate environment should boost the asset class. For over two and a half years, we have seen global interest rates move higher on the back of elevated US rates driven by a robust inflationary outlook.

Heightened volatility in what is otherwise a relatively stable asset class resulted from uncertainty regarding the timing and magnitude of interest-rate cuts. The rebound in AP REITs in November and December 2023, as global 10-year benchmark yields declined in response to the US Federal Reserve’s (Fed’s) dovish tone, demonstrated the impact of persistently high rates. The volatility continued throughout 2024 as interest-rate expectations continued to be driven by monthly US economic data.

Despite our view that peak hawkishness is behind us, we believe that volatility triggered by interest-rate expectations will remain elevated given the strength of recent US economic data and expectations for President-elect Trump’s policy agenda.

Not only has there been volatility surrounding the anticipated number of rate cuts in 2024, but we have also witnessed heightened uncertainty about the number of rate cuts in 2025. As Chart 1 shows, the markets forecasted 10 25 basis point rate (bps) cuts in 2025 (as of mid-September 2024). However, as the likelihood of a Trump victory increased in September, the anticipated number of reductions in 2025 notably decreased. Currently, the market expects roughly three 25 bps cuts in 2025.

Chart 1: Expected number of Fed rate cuts trending lower (LHS: number of 25-bp cuts; RHS: index change)¹

Markets forecasted of Fed rate cuts

Operational fundamentals proved resilient in the face of macro headwinds

Despite these headwinds, AP REITs continued to deliver resilient operating performance. Net property income for the Singapore REIT sector showed healthy year-on-year growth (see Chart 2). This can be attributed to low vacancies and positive rental reversion driven by wide leasing spreads.

However, the positive income growth was offset by more substantial interest-expense growth, resulting in a greater than 10 percentage point increase in REIT interest expenses as a percentage of their net property income (See Chart 3).

Chart 2: Strength in net property income growth offset by higher interest expense²

Strength in net property income growth offset

Chart 3: Interest expense made up nearly 1/3 of net property income in 2023³

The impact of higher interest expense has been significant as DPU growth moved into negative territory as interest rates peaked in 2023.

With a more benign interest rate environment and refinancing rates expected to move lower, we expect rental income growth to flow through via distributions to shareholders (See Chart 4). The previous rate cycle usually leads to Singapore REIT rallies that have historically been more sustainable when accompanied by improving DPU growth.

Chart 4: DPU growth should resume in 2025 and 2026⁴

DPU growth should resume in 2025 and 2026

Overall, refinancing rates across major markets have declined, as evidenced by lower three-year swap rates (See Chart 5). We believe the impact of lower rates will largely be felt in 2025 and into 2026 as REITs roll off their higher cost of debt, given a staggered debt expiry profile of 20-30% annually (see Chart 6).

Chart 5: Swap rates for key markets moving lower from the peak⁵

Swap rates for key markets moving lower from the peak

Chart 6: Debt expiry profile of S-REITs⁶

As highlighted in Chart 6, roughly 40% of Singapore REIT debt is expected to be refinanced at lower rates in 2025 and 2026.

The return of inorganic growth as interest rates stabilise

Why else are lower rates important for AP REITs?

During the most recent higher interest-rate cycle, the expected return on investment also increased, leading to cap-rate expansion. An elevated required return on investment resulted in lower asset yield spreads, effectively leading to a transaction freeze as buyers struggled to clear these return hurdles.

Capital flow is a global dynamic, and as asset devaluations end, we see a pick-up in transaction activity across key Asian markets. With price discovery, there is higher confidence in asset values. Additionally, asset recycling should improve, which allows REITs to strengthen their underlying portfolio and for real-estate fund managers to build bigger fee-generating assets under management.

Developments to look out for: Rate expectations and direction

The Fed has cut rates by 75 bps since its September 2024 meeting and stated that future rate cuts will be data dependent. Market expectations for rate cuts in 2025 have shifted meaningfully on the back of the anticipated results from the US presidential election. At this point, we believe that the Fed will continue on its current course but also recognise the impact policy uncertainty will have on economic data and, ultimately, rates.

Rental reversion pace

Having seen strong rental reversion momentum in the past 12-18 months as expiring leases were signed during COVID lows, we need to be watchful of the pace of rental reversions in the next 12-24 months as we approach more normalized levels of rental rates.

Even with the shift in expectations, we remain focused on strength of balance, cash flow generation, and paying reasonable valuations for high quality AP REITs. Our physical market outlook summary for the fourth quarter of this year is available in Appendix 1.

Appendix 1⁷

Conclusion

Many of the headwinds faced by AP-REITs over the past two and a half years are gradually lessening. While economic uncertainty is likely to remain high, particularly post-US elections, the measured change in the global macro environment is leading to a shift in expectations among investors. The asset class is well positioned to benefit from this change through growing DPU and an improved inorganic growth environment.

Download full PDF

1 Source: Bloomberg as of 14 November 2024. LHS: Number of 25 bps cuts forecast by Fed Fund futures; RHS: Level of Asia ex Japan REITs represented by S&P Pan Asia Ex-JP, AU, NZ, PK REIT 10% Capped Index (USD) Total Return. Index rebased to 100.

2 This figure is based on FactSet and Bloomberg estimates. The proxy for ‘Singapore REITs’ is Singapore-listed REITS that are greater than USD $300 million with at least 3 analysts covering the security with NPI estimates for 2024 – 2026 (total Singapore REITs universe: 17).

3 Source: FactSet.

4 Source: FactSet, Bloomberg estimates.

5 Source: Bloomberg, as of 10 November 2024.

6 Source: DBS Bank, as of January 2024.

7 Source: Manulife Investment Management.

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部份基金可能集中投資於單一國家／地區及／或特定行業，其風險將較分散投資於多個國家及／或地區和跨行業為高。
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由於人民幣不能自由兌換，加上貨幣兌換受到外匯管制及限制。概不保證人民幣不會貶值。用於貨幣兌換的金額不足或人民幣貶值將對若干以人民幣計價的基金類別之投資價值造成不利影響。「點心」債券市場的規模仍然相對較小，容易受到波動市況和流動性不足的影響。受人民幣的集中性風險所影響，那些顯著投資於人民幣的基金價值可能較那些擁有多元化投資組合的基金更波動。
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部份基金或會投資於俄羅斯，而部份俄羅斯證券投資可能並無在受監管市場交易的非上市證券。投資於俄羅斯市場須承受與證券結算及保管有關的特殊風險。
股息支付成分 – 亞太房地產投資信託產業基金，優先證券收益基金和環球多元資產入息基金 R類別組。派息類型：特別每月派息（非對沖）。
適用於R類別組的派息，包括(i) 考慮有關子基金投資組合所持證券以及該等證券於未來一年應可賺取的投資收益總額，以計算恰當的每股資產淨值的收益;及(ii)從已變現資本收益及／或資本，按根據成立當年的初次認購價，以及其後每曆年首個營業日的每股資產淨值的2.5%固定年率，作額外分派。
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宏利環球基金乃由一些主要投資於股權及/或固定收入證券的子基金所組成的傘子基金。子基金各有其不同的投資目標及風險情況。可能涉及股票市場、地域集中、主權債務、流動性、波動性、信用降級、利率及交易對手風險。某些投資者也可能面臨與人民幣對沖類別相關的風險。
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若干子基金投資於新興經濟體系或市場，涉及之特殊風險，包括流動性、波動性、政府政策、稅務、貨幣、貨幣匯返、政治及規管風險，會遠較發展成熟的經濟體系或市場一般相關的風險為高。
若干子基金投資於相關市場的中小型公司的證券，會較投資於規模較大、基礎較穩之公司面對更大的風險。
若干子基金集中投資於單一國家及/或特定的行業，可能比分散投資於幾個國家或地區及/或廣為投資於各行各業面對更大的風險。
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人民幣目前並非可自由兌換的貨幣，以人民幣支付贖回款項及／或股息款項可能由於適用於人民幣的匯兌管制及限制而延遲。由於離岸人民幣（CNH）將用於人民幣計價類別的估價，因此CNH匯率與在岸人民幣（CNY）匯率相比可能存在溢價或折讓，買價或賣價之間並可能存在顯著差價，因此人民幣計價類別的價值將受波動影響。人民幣一旦貶值，有可能對投資者於若干子基金的人民幣計價類別的投資的價值構成不利影響。

宏利盈進基金SPC

宏利盈進基金SPC乃由一些主要投資於股票及債務證券的子基金組成的傘子基金。其中各子基金各有其不同的投資目標及風險級別。
子基金並不保證會作出股息分派、分派的頻次及股息款額或派息率。子基金可酌情決定從資本或總收入撥付股息，而同時從資本收取/支付全部或部分的費用和支出。這相當於退回或提取投資者部分的原投資額或該原投資額應佔的任何資本收益，並可能導致有關股份類別於緊隨分派日期後的每股資產淨值即時減少。
若干以較大幅度投資於人民幣債券/股票/資產或新興市場，可能涉及債券票據、信貸/交易對手、集中性、流動性、波動性、貨幣、稅務、經濟、外匯/多次貨幣兌換、調低評級、規管及政治風險，而其風險可能較世界上其他發展成熟的主要市場所出現的風險為高。
如可供個別債券子基金投資的人民幣票據數量不足，該子基金可能因此以存款持有大部分資產而對其回報及業績表現構成不利影響。
若干透過QFII制度, 債券通及/或外國准入制度直接投資於債務票據/股票之子基金可能涉及中國內地關投資的於QFII及/或中國銀行間債券市場有各種法規要求和限制以及託管的相關風險。
人民幣不是自由兌換的貨幣並受到外匯管制和限制。
若干子基金具有顯著集中於特定的行業及地理之投資，投資者須承受集中及股票市場風險。
若干子基金可能投資於中小型公司的股票，投資者或須承受流動性及波動風險，並較投資於一般大型公司涉及更大風險。
投資涉及風險。子基金或須承受高度的資本虧損風險。投資者不應只單靠本資料而作出投資，而應仔細閱讀銷售文件，以獲取詳細資料，包括子基金之風險因素、收費及產品特點。

宏利香港系列

宏利香港系列 (「本系列」）乃由一些主要投資於股票、債務證券、交易所買賣基金及/或集體投資計劃的基金組成的開放式單位信托。其中各基金各有其不同的投資目標及風險級別。
基金並不保證會作出股息分派、分派的頻次及股息款額或派息率。就收益類別而言，若干基金可從資本中支付分派，及/或分派可從總收入支付，同時從若干基金的資本收取/支付本基金全部或部分費用及開支。這相等於退回或提取投資者原先投資的款額或該款額應佔資本增值的一部分。分派將導致有關單位的資產淨值即時下降。若干基金的AA(人民幣)對沖收益類別單位可能較其他非對沖收益類別單位涉及較高的分派風險。
若干基金可能涉及股票市場、新興市場、點心債券市場、集中、波動、流動性、信貸、信貸評級、低於投資級別及未獲評級證券、信貸評級下調風險、利率、估值、主權債務、非上市債務證券、政治及監管、貨幣、外匯、衍生工具及結構性產品、對沖及派息風險。某些投資者也可能面臨與人民幣對沖類別相關的風險。
若干基金須承受投資於其他基金的風險，和有關資產配置策略及/或下行風險管理過程的風險。
若干基金須承受有關投資於交易所買賣基金、策略性資產配置和戰略性資產重設比重 (“STARS”) 、小型及中型公司、可換股債券的風險，和有關證券化債務工具和投資於具有吸收虧損特點的債務工具的風險。若干基金為聯接基金，並將其資產的全部或絕大部分投資於另一集體投資計劃﹙「主基金」﹚，因此須承受投資於主基金的風險。
若干基金除現金、現金等價物及金融衍生工具（例如：期貨、期權及遠期合約）外，不會有直接投資。
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部份基金可能投資於非投資級別債券及無評級證券，其信貸及流動性風險或會較高，亦會較高證級證券波動。部份基金可能投資於投資級別債務證券，其評級可能遭評級機構降級，繼而影響基金的資產淨值。
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宏利香港系列

宏利香港系列 (「本系列」）乃由一些主要投資於股票、債務證券、交易所買賣基金及/或集體投資計劃的基金組成的開放式單位信托。其中各基金各有其不同的投資目標及風險級別。
基金並不保證會作出股息分派、分派的頻次及股息款額或派息率。就收益類別而言，若干基金可從資本中支付分派，及/或分派可從總收入支付，同時從若干基金的資本收取/支付本基金全部或部分費用及開支。這相等於退回或提取投資者原先投資的款額或該款額應佔資本增值的一部分。分派將導致有關單位的資產淨值即時下降。若干基金的AA(人民幣)對沖收益類別單位可能較其他非對沖收益類別單位涉及較高的分派風險。
若干基金可能涉及股票市場、新興市場、點心債券市場、集中、波動、流動性、信貸、信貸評級、低於投資級別及未獲評級證券、信貸評級下調風險、利率、估值、主權債務、非上市債務證券、政治及監管、貨幣、外匯、衍生工具及結構性產品、對沖及派息風險。某些投資者也可能面臨與人民幣對沖類別相關的風險。
若干基金須承受投資於其他基金的風險，和有關資產配置策略及/或下行風險管理過程的風險。
若干基金須承受有關投資於交易所買賣基金、策略性資產配置和戰略性資產重設比重 (“STARS”) 、小型及中型公司、可換股債券的風險，和有關證券化債務工具和投資於具有吸收虧損特點的債務工具的風險。若干基金為聯接基金，並將其資產的全部或絕大部分投資於另一集體投資計劃﹙「主基金」﹚，因此須承受投資於主基金的風險。
若干基金除現金、現金等價物及金融衍生工具（例如：期貨、期權及遠期合約）外，不會有直接投資。
投資涉及風險。基金的投資者或須承受資本虧損。投資者不應只單靠本資料而作出投資決定，而應仔細閱讀銷售文件，以獲取詳細資料，包括本基金及其單位類別的風險因素、收費及產品特點。